Rendement locatif brut vs net : comment calculer par commune
Le rendement brut compare le loyer annuel au prix d'achat ; le rendement net intègre la taxe foncière, les charges et la vacance. Ce guide détaille les formules utilisées sur DataRespublica et un exemple chiffré sur Commentry, commune en tête de notre classement juillet 2026.
Définitions
Rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Rendement net = ((loyer annuel − charges − taxe foncière − vacance) / prix d'achat) × 100. Le brut sert au tri territorial ; le net à la décision d'investissement.
Formule du rendement brut (DataRespublica)
Sur /rentabilite-locative, le loyer mensuel au m² est estimé ainsi :
- Base : revenu médian INSEE × 0,4 % par mois (proxy de capacité locative).
- Ajustement densité : ×1,15 si > 3 000 hab./km², ×0,85 si < 500 hab./km².
- Rendement brut = (loyer mensuel × 12 / prix m² DVF) × 100.
Du brut au net
Pour affiner, soustrayez au minimum :
- Taxe foncière annuelle (taux communal × base cadastrale).
- Charges non récupérables (copropriété, assurance PNO, gestion).
- Vacance locative (souvent 1 à 4 semaines/an selon le marché).
Exemple : Commentry
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix médian /m² (DVF) | 1 155 € |
| Revenu médian (INSEE) | 19 450 € |
| Rendement brut estimé | 5,7 % |
Avec une taxe foncière élevée ou un taux de vacance important, le rendement net peut descendre sous 4 % malgré un brut attractif. Toujours simuler le net avant d'acheter.
Questions fréquentes
Le proxy loyer est-il fiable ?
Il harmonise la comparaison entre 35 000 communes. Pour un bien précis (T2 centre-ville vs maison périphérie), complétez avec les loyers constatés.
Pourquoi le brut et le net divergent-ils autant ?
La taxe foncière varie du simple au triple selon les communes. C'est souvent l'écart décisif entre deux villes au brut similaire.
Où calculer en ligne ?
Classement gratuit : /rentabilite-locative. Comparateur : /compare.
Références
Exemple Commentry : classement rentabilité locative, juillet 2026.