Investissement immobilier locatif en France : guide complet 2026

Un rendement locatif brut se calcule en rapportant un loyer annuel à un prix d’achat. La phrase paraît triviale, elle est pourtant à l’origine de la majorité des erreurs que nous voyons passer : nos données stockent le loyer au mètre carré en valeur annuelle, alors que tout le monde raisonne en euros par mètre carré et par mois. Confondre les deux multiplie le rendement par douze. Ce guide pose la méthode, donne la distribution réelle du rendement sur 14 947 communes françaises, et explique pourquoi nous refusons de publier un classement des communes au meilleur rendement.

La formule, et l’unité qui la fait dérailler

Le rendement locatif brut est le rapport entre ce que le bien rapporte sur une année pleine et ce qu’il a coûté à l’achat. Exprimé en mètres carrés, il permet de comparer des communes sans connaître la surface des biens :

Rendement brut (%) = loyer annuel au m² / prix d’achat au m² x 100

Les deux termes doivent porter sur la même période. C’est la seule contrainte de la formule, et c’est celle qui saute le plus souvent. Un loyer de 14,58 €/m² par mois à Lille correspond à 175 €/m² par an ; rapporté à un prix d’achat de 4 287 €/m², cela donne 4,08 %. Si l’on prend les 175 pour un loyer mensuel, on obtient 49 %, un chiffre qui devrait alerter mais que nous avons déjà vu circuler.

Notre base stocke la valeur annuelle. L’indicateur porte l’unité €/m² sans mention de période, faiblesse que nous avons documentée et qui sera corrigée. En attendant, la règle de lecture est explicite et vaut pour tout ce qui suit :

• le calcul du rendement se fait sur le loyer annuel, tel qu’il est stocké ;
• l’affichage destiné à un lecteur, locataire comme propriétaire, se fait en euros par mètre carré et par mois, soit la valeur stockée divisée par douze.

Toutes les valeurs mensuelles de ce guide sont converties selon cette règle, et les deux unités sont systématiquement nommées dans les tableaux.

Ce que le rendement brut vaut vraiment en France

Sur les 14 947 communes pour lesquelles nous disposons à la fois d’un prix de transaction DVF et d’une estimation de loyer, la distribution du rendement brut est la suivante.

Statistique	Rendement brut
Minimum	0,54 %
1er décile	3,33 %
1er quartile	3,92 %
Médiane	4,43 %
3e quartile	4,83 %
9e décile	5,24 %
Maximum	11,20 %

Le loyer annuel médian s’établit à 93 €/m², soit 7,75 €/m² par mois, pour un prix médian de 2 132 €/m² sur ces mêmes communes.

Trois enseignements en découlent. D’abord, la moitié des communes se situe entre 3,92 % et 4,83 % : l’écart interquartile ne fait que 0,91 point. Ensuite, un rendement brut supérieur à 5,24 % place un bien dans le dernier décile national, ce qui ne signifie pas qu’il est bon mais qu’il est atypique, et donc qu’il faut comprendre pourquoi. Enfin, les valeurs extrêmes des deux côtés sont presque toujours le signe d’un problème de donnée plutôt que d’une occasion à saisir : un rendement de 0,54 % traduit généralement un prix DVF gonflé par quelques transactions atypiques, un rendement de 11 % une commune où trop peu de ventes ont été enregistrées pour que la médiane veuille dire quelque chose.

Ces bornes sont utiles comme grille de lecture. Elles ne remplacent pas une étude de terrain, et surtout elles ne disent rien du rendement net, qui est le seul chiffre permettant de décider.

Pourquoi la carte du rendement est plate quand celle des prix ne l’est pas

Le prix de l’immobilier varie énormément d’un territoire à l’autre. Sur les 31 013 communes pour lesquelles nous avons un prix DVF, le premier quartile est à 1 398 €/m² et le troisième à 2 472 €/m², mais le 99e centile atteint 6 198 €/m² et le maximum 15 789 €/m². Du premier centile, à 741 €/m², au 99e, à 6 198 €/m², le facteur dépasse huit.

Le rendement, lui, ne bouge presque pas. En agrégeant par département, sur ceux qui comptent au moins vingt communes appariées, le classement des rendements médians donne ceci.

Département	Communes	Prix médian (€/m²)	Loyer médian (€/m²/mois)	Rendement médian
Côte-d’Or	145	2 278	9,00	4,78 %
Haute-Savoie	245	4 179	16,67	4,78 %
Hauts-de-Seine	36	7 352	28,00	4,71 %
Pyrénées-Atlantiques	205	2 190	8,75	4,69 %
Doubs	188	2 212	8,33	4,68 %
Seine-et-Marne	341	2 961	11,42	4,68 %
Essonne	154	3 486	13,46	4,66 %
Aube	97	1 702	6,67	4,65 %
Val-d’Oise	133	3 596	13,83	4,65 %
Seine-Maritime	356	2 141	8,08	4,64 %

Regardez les deux extrêmes de ce tableau. L’Aube affiche un prix médian de 1 702 €/m², les Hauts-de-Seine 7 352 €/m², soit un facteur 4,3. Leurs rendements médians sont respectivement de 4,65 % et 4,71 %, un écart de six centièmes de point. Entre le premier et le dixième de ce classement, l’écart total atteint 0,14 point.

Ce résultat n’est pas un artefact, c’est la mécanique même du marché locatif : là où les prix montent, les loyers montent aussi, et le rapport des deux reste dans une bande étroite. Un investisseur qui cherche du rendement brut à l’échelle du département cherche une variable qui, précisément, ne varie pas à cette échelle.

La conséquence pratique est importante. Le rendement se joue à l’intérieur d’une commune, voire d’un quartier, et sur le net bien plus que sur le brut. Choisir un département pour son rendement brut médian revient à arbitrer sur du bruit.

Notre loyer est une estimation, et cela change tout

Il faut ici être précis sur ce que nous publions. Le nom de l’indicateur le dit déjà : loyer médian estimé au mètre carré. Ce n’est pas un loyer observé. La France ne dispose pas d’un relevé exhaustif des loyers commune par commune ; les observatoires locaux des loyers agréés couvrent une cinquantaine d’agglomérations, pas les 35 000 communes.

Deux mesures permettent de qualifier cette estimation, et nous les publions parce qu’elles conditionnent l’usage qu’on peut en faire.

• La corrélation entre le prix au mètre carré et le loyer estimé est de 0,90. Celle entre le loyer estimé et le revenu médian local n’est que de 0,57.
• L’indicateur ne prend que 345 valeurs distinctes pour 14 947 communes.

Le premier chiffre signifie que le loyer est très largement déduit du prix. Le second signifie que la granularité est grossière : des centaines de communes partagent exactement la même valeur de loyer.

Une précision au passage, qui corrige ce que nos propres pages affirmaient jusqu’ici : la méthode n’est pas fondée principalement sur le revenu médian local. La corrélation de 0,57 avec le revenu, contre 0,90 avec le prix, ne laisse pas de place au doute. Nous l’écrivons parce qu’un lecteur qui construit une décision sur notre méthodologie a le droit de savoir ce qu’elle fait réellement.

Cela ne rend pas l’indicateur inutile. Il donne un ordre de grandeur correct : 14,58 €/m² par mois à Lille, 5,33 à Saint-Étienne, 21,25 à Annecy sont des valeurs cohérentes avec les marchés locaux. Il devient trompeur dès lors qu’on l’utilise pour départager deux communes voisines, parce que l’écart mesuré entre elles est en grande partie l’écho de leur écart de prix.

Règle d’usage : un écart de rendement inférieur à environ un demi-point entre deux communes ne doit pas être considéré comme une différence réelle. En dessous de ce seuil, la différence est dans le modèle, pas sur le terrain.

Le classement que nous ne publierons pas

La conséquence logique de ce qui précède est que nous ne publions pas de palmarès des communes au meilleur rendement locatif à partir de cet indicateur, et nous préférons l’expliquer plutôt que de le contourner.

Le raisonnement tient en trois étapes. Le loyer estimé est déduit du prix à 0,90 de corrélation. Le rendement est le rapport du loyer au prix. Trier les communes par ce rapport revient donc en grande partie à trier le résidu d’un modèle, c’est-à-dire à classer les communes par l’erreur que fait notre propre estimation. Le premier du classement serait, le plus souvent, la commune que le modèle estime le plus mal.

À cela s’ajoute un effet de taille bien connu. Les communes qui remontent en tête d’un classement de rendement sont presque toujours celles où peu de transactions ont été enregistrées : la médiane de prix y repose sur une poignée de ventes et devient instable. C’est le même mécanisme qui, sur les classements de délinquance, propulse en tête des communes de quelques dizaines d’habitants parce que leur dénominateur est minuscule.

Un tel classement serait techniquement exact et pratiquement trompeur. Il attirerait du trafic, il ferait perdre de l’argent à ceux qui le suivraient. Nous préférons publier la distribution, les bornes de lecture et les limites de la méthode, qui permettent à un lecteur de situer une commune qu’il a déjà en tête plutôt que de lui en désigner une.

DVF : ce que la source couvre, et les 1 605 communes qu’elle ignore

Les prix que nous exploitons proviennent du fichier des demandes de valeurs foncières, publié par la direction générale des finances publiques et diffusé en open data [1]. Il recense les mutations à titre onéreux enregistrées par le service de la publicité foncière, avec le prix, la date, la surface et la nature du bien.

C’est une source remarquable, et elle a des trous qu’il faut connaître avant de comparer deux territoires.

L’Alsace-Moselle est absente, et ce n’est pas un défaut d’import

Trois départements affichent une couverture de zéro pour cent dans nos données de prix : le Bas-Rhin (514 communes), le Haut-Rhin (366) et la Moselle (725), soit 1 605 communes. La raison est juridique et non technique. Ces trois départements relèvent du régime du livre foncier, héritage du droit local alsacien-mosellan, et non du fichier immobilier de droit commun [2]. Les mutations y sont publiées selon une procédure différente, hors du périmètre de DVF.

Concrètement, aucune donnée de prix n’existe chez nous pour Strasbourg, Mulhouse, Metz ou Colmar. Un comparatif national qui les omettrait sans le dire laisserait croire à un vide de marché là où il n’y a qu’un vide de source.

Les autres absences

• Mayotte et les collectivités d’outre-mer (Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon) sont hors périmètre.
• Marseille et Lyon n’ont pas de prix au niveau de la commune entière : les données sont portées par leurs arrondissements, qui existent comme entités distinctes.
• La Corse est partiellement couverte, à 42 % en Haute-Corse et 52 % en Corse-du-Sud, en raison du faible nombre de mutations dans de nombreuses communes.

Au total, nous disposons d’un prix pour 31 013 communes sur 34 969, soit 88,7 %, et d’une estimation de loyer pour 14 955, soit 42,8 %. Le croisement des deux, condition d’un calcul de rendement, tombe à 14 947 communes.

Toute lecture de nos données immobilières doit partir de là. Une commune sans prix n’est pas une commune sans marché.

Du brut au net : les six postes à retrancher

Le rendement brut ignore tout ce qui se passe après l’achat. Le passage au net ampute sensiblement le rendement affiché, dans des proportions qui dépendent du bien autant que de sa localisation : c’est précisément là que se joue l’arbitrage territorial que le brut ne montre pas.

Une mise en garde sur ce qui suit. Les six postes ci-dessous sont ceux qu’il faut retrancher. Les fourchettes chiffrées qui les accompagnent sont des ordres de grandeur usuels du marché, et non des mesures issues de nos données : nous ne disposons d’aucune source communale sur les charges de copropriété, l’assurance ou les honoraires de gestion. Ces postes se vérifient sur le bien lui-même, pas sur un territoire. Seule la taxe foncière, première de la liste, est adossée à une donnée exhaustive commune par commune.

1. La taxe foncière. Elle est votée par la commune et l’intercommunalité, et son poids varie fortement entre territoires. Voir la section suivante.
2. Les charges non récupérables. En copropriété, une partie des charges reste à la charge du bailleur : gros entretien, honoraires de syndic sur la quote-part propriétaire, ravalement. Comptez usuellement 15 à 25 % des charges totales.
3. L’assurance et la garantie des loyers impayés. L’assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, la garantie contre les impayés, dont le coût se situe couramment autour de 2 à 3 % du loyer annuel.
4. La gestion locative. Si elle est déléguée, de l’ordre de 6 à 8 % des loyers encaissés, honoraires de mise en location en sus.
5. La vacance. Un mois de vacance par an ampute le loyer perçu de 8,3 %. Sur un marché détendu, deux mois sont fréquents.
6. L’entretien et le renouvellement. Provision annuelle pour travaux, remplacement des équipements, remise en état entre deux locataires.

À ces six postes s’ajoute la fiscalité, qui n’entre pas dans le rendement net au sens strict mais détermine le résultat final. Les revenus fonciers supportent l’impôt sur le revenu au barème progressif et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % [3]. Le régime micro-foncier, accessible en dessous de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, applique un abattement forfaitaire de 30 % ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges effectives, dont les intérêts d’emprunt et la taxe foncière [4].

Nous ne publions pas de règle de conversion du brut vers le net : nos données ne permettent pas de l’établir, et une telle règle serait fausse dès qu’on change de bien. Le principe seul est transposable : chacun de ces six postes se retranche du loyer annuel avant la division par le prix d’achat. La section suivante donne le calcul complet pour le seul poste que nous mesurons réellement.

La taxe foncière, le poste le plus territorial

De tous les postes de charge, la taxe foncière est celui qui dépend le plus du choix de la commune, et le seul sur lequel une donnée communale exhaustive existe.

Son calcul combine deux éléments. La base est la valeur locative cadastrale du bien, réduite d’un abattement forfaitaire de 50 % pour les propriétés bâties, censé représenter les frais de gestion et d’entretien. Cette base est revalorisée chaque année par un coefficient forfaitaire indexé sur l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé constatée en novembre, en application de l’article 1518 bis du code général des impôts [5]. Le taux, lui, est voté chaque année par le conseil municipal et par l’intercommunalité, avant le 15 avril [6].

Deux communes voisines, avec des biens comparables, peuvent donc supporter des taxes très différentes selon la seule décision de leurs assemblées. C’est un écart durable, reconduit chaque année, et qui se répercute directement sur le rendement net.

Une réserve de méthode s’impose sur nos propres données : nos taux de taxe foncière portent sur le millésime 2025 pour la totalité des 34 874 communes couvertes. Aucune valeur 2026 n’est encore disponible dans notre base, les avis d’imposition n’étant mis en ligne qu’à la fin du mois d’août. Un taux affiché ici est donc un taux 2025, et nous le disons plutôt que d’habiller une donnée de l’année précédente d’un millésime flatteur.

Pour situer une commune sur ce poste, la page comprendre le taux de taxe foncière de votre commune détaille la lecture d’un avis et la comparaison départementale, et les communes les moins chères fiscalement donne les ordres de grandeur.

Trente grandes villes, prix et loyers convertis

Le tableau ci-dessous rassemble les communes de plus de 95 000 habitants pour lesquelles nous disposons d’un prix et d’un loyer. Le loyer est donné dans les deux unités : la valeur annuelle, qui sert au calcul, et la valeur mensuelle, qui est celle qu’un lecteur reconnaît.

Ville	Prix (€/m²)	Loyer (€/m²/an)	Loyer (€/m²/mois)	Rendement brut
Toulouse	4 038	168	14,00	4,16 %
Nice	5 133	226	18,83	4,40 %
Nantes	4 442	193	16,08	4,34 %
Montpellier	3 789	168	14,00	4,43 %
Bordeaux	5 466	233	19,42	4,26 %
Lille	4 287	175	14,58	4,08 %
Rennes	4 308	192	16,00	4,46 %
Toulon	3 827	140	11,67	3,66 %
Reims	3 564	134	11,17	3,76 %
Saint-Étienne	2 664	64	5,33	2,40 %
Le Havre	2 921	115	9,58	3,94 %
Villeurbanne	4 325	196	16,33	4,53 %
Dijon	3 041	135	11,25	4,44 %
Angers	3 750	156	13,00	4,16 %
Grenoble	2 911	131	10,92	4,50 %
Nîmes	3 227	112	9,33	3,47 %
Aix-en-Provence	6 000	247	20,58	4,12 %
Clermont-Ferrand	2 855	108	9,00	3,78 %
Le Mans	2 496	96	8,00	3,85 %
Brest	2 556	102	8,50	3,99 %
Tours	3 681	148	12,33	4,02 %
Amiens	3 165	125	10,42	3,95 %
Annecy	5 474	255	21,25	4,66 %
Perpignan	2 414	81	6,75	3,36 %
Besançon	2 805	108	9,00	3,85 %
Orléans	3 255	127	10,58	3,90 %
Rouen	3 713	140	11,67	3,77 %
Caen	3 456	142	11,83	4,11 %
Nancy	3 300	117	9,75	3,55 %
Roubaix	2 384	82	6,83	3,44 %
Tourcoing	2 258	90	7,50	3,99 %

Marseille, Lyon, Strasbourg, Metz et Mulhouse ne figurent pas dans ce tableau, pour les raisons exposées plus haut. Leur absence est celle d’une source, pas celle d’un marché.

Deux lectures méritent d’être soulignées. Saint-Étienne, à 2,40 %, est la seule ville du tableau nettement sous le premier décile national : son prix reste élevé au regard d’un loyer estimé très bas, configuration typique d’un marché où les prix ne se sont pas ajustés au recul de la demande locative. À l’opposé, Annecy affiche 4,66 % malgré un prix de 5 474 €/m², parce que son marché locatif est tendu par la proximité genevoise. Ces deux cas montrent que le rendement brut ne se lit pas sans le contexte local.

Petite ville ou grande ville : l’arbitrage de liquidité

Le rendement brut a tendance à monter quand la taille de la commune baisse, et cette relation est réelle. Elle a une contrepartie que le chiffre ne montre pas : la liquidité.

La liquidité d’un marché se mesure au nombre de transactions annuelles rapporté au parc. Sur une commune où quelques dizaines de mutations sont enregistrées chaque année, trois conséquences se cumulent. Le prix médian devient statistiquement fragile, puisqu’il repose sur peu d’observations. Le délai de revente s’allonge, et avec lui le risque de devoir céder sous le prix espéré. Enfin, la demande locative est plus étroite, donc plus sensible à la fermeture d’un employeur ou d’un service public.

Un demi-point de rendement brut supplémentaire ne compense pas un mois de vacance annuelle supplémentaire : un mois de vacance coûte 8,3 % du loyer, soit environ 0,37 point sur un rendement de 4,43 %. Deux mois effacent le gain et davantage.

La règle pratique que nous appliquons dans nos analyses est de ne pas retenir une commune dont le nombre de mutations annuelles est trop faible pour que la médiane de prix soit stable, quel que soit le rendement affiché. Le détail de cet arbitrage est développé dans notre analyse des villes par rentabilité locative, et le dynamisme de marché commune par commune dans le score de dynamisme immobilier.

Les trois pièges du prix médian DVF

Le prix au mètre carré issu de DVF est une médiane de transactions réelles, ce qui en fait une donnée solide. Trois biais méritent d’être connus.

Le mélange des typologies

Une médiane communale agrège des appartements et des maisons, du neuf et de l’ancien, des surfaces très différentes. Dans une commune où les ventes sont majoritairement des maisons avec terrain, le prix au mètre carré bâti n’est pas comparable à celui d’une commune d’appartements. Ce biais est d’autant plus fort que la commune est petite.

Le terrain compte dans le prix, pas dans la surface

Le prix d’une maison inclut son terrain, tandis que la surface retenue est la surface bâtie. Deux maisons identiques, l’une sur 300 m² de terrain et l’autre sur 2 000 m², donneront des prix au mètre carré très différents sans que le bâti diffère.

Le décalage temporel

DVF est publié par semestres et une mutation apparaît plusieurs mois après la signature. Sur un marché qui se retourne, la médiane publiée décrit un état du marché déjà passé. Pour suivre l’inflexion plutôt que le niveau, il faut regarder l’évolution, ce que détaille notre suivi trimestriel des prix.

Vacance, encadrement, passoires : ce qui rogne le loyer

Trois contraintes pèsent sur le loyer effectivement perçu, et aucune n’apparaît dans le rendement brut.

L’encadrement des loyers. Dans les zones tendues, la révision du loyer entre deux locataires est plafonnée, et certaines agglomérations appliquent en outre un encadrement du niveau des loyers avec loyer de référence majoré. Le dispositif est territorialisé : il faut vérifier commune par commune ce qui s’applique [7]. Un loyer estimé supérieur au plafond local n’est pas percevable.

L’indexation. La révision annuelle du loyer en cours de bail est plafonnée par l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’INSEE [8]. Un plan de financement qui suppose une progression du loyer plus rapide que l’IRL est un plan qui suppose de changer de locataire.

La performance énergétique. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a programmé le retrait progressif des logements les moins performants du marché locatif : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028, et les logements classés E à partir du 1er janvier 2034 [9]. Un bien acquis pour son rendement apparent mais classé F représente un budget de travaux à échéance connue, qu’il faut intégrer au prix d’achat et non traiter comme un imprévu.

Cas pratique : deux communes, même rendement affiché

Prenons deux communes de notre tableau qui affichent un rendement brut identique : Angers à 4,16 % et Toulouse à 4,16 % également. Le brut ne les départage pas. Le net, lui, dépendra de quatre éléments que le brut ignore.

1. Le prix d’entrée. 3 750 €/m² à Angers contre 4 038 €/m² à Toulouse. Pour un budget donné, la surface acquise diffère de près de 8 %, ce qui déplace le type de bien accessible et donc le profil de locataire.
2. Le taux de taxe foncière voté localement, à vérifier sur la fiche de chaque commune. C’est le premier poste de divergence du net.
3. La profondeur du marché locatif. Toulouse, avec plus de 500 000 habitants et une population étudiante importante, offre une rotation élevée mais une demande abondante. Angers, plus petite, présente une demande plus étroite mais souvent plus stable.
4. La liquidité à la revente, mesurable au volume de mutations enregistrées.

La démarche correcte consiste donc à utiliser le rendement brut comme un filtre d’entrée, non comme un critère de décision : il élimine les communes hors de la plage plausible, puis le travail commence. L’outil de comparaison de deux communes permet de mettre ces indicateurs côte à côte, et la méthode pas à pas est détaillée dans comparer deux communes avant un achat.

La méthode en sept étapes

1. Vérifier l’unité avant tout calcul. Loyer annuel au numérateur, prix d’achat au dénominateur. Si le loyer dont vous partez est mensuel, multipliez-le par douze.
2. Situer la commune dans la distribution nationale. En dessous de 3,33 % ou au-dessus de 5,24 %, cherchez la raison avant de conclure.
3. Vérifier la profondeur du marché. Un nombre de mutations trop faible invalide la médiane de prix, donc le rendement.
4. Descendre au niveau du quartier. La médiane communale masque des écarts internes qui dépassent souvent les écarts entre communes.
5. Relever le taux de taxe foncière et l’intégrer au calcul du net.
6. Vérifier les contraintes locatives applicables : encadrement éventuel, classement énergétique du bien, tension du marché locatif.
7. Calculer le net en retranchant les six postes de charges, puis la fiscalité selon votre régime.

Les étapes 1 à 5 sont outillables à partir de données publiques et de nos indicateurs. Les étapes 6 et 7 supposent de connaître le bien, et aucune donnée communale ne s’y substitue.

Les erreurs les plus fréquentes

• Traiter un loyer annuel comme mensuel. L’erreur d’un facteur douze, celle par laquelle ce guide commence, par prévention.
• Comparer deux communes sur un écart de rendement de quelques dixièmes. En dessous d’un demi-point, l’écart n’est pas significatif compte tenu de la méthode d’estimation du loyer.
• Prendre l’absence de donnée pour une absence de marché. Strasbourg, Metz, Mulhouse et Colmar n’ont pas de prix chez nous ; leurs marchés immobiliers existent.
• Décider sur le brut. Le net est toujours sensiblement inférieur au brut, dans des proportions qui dépendent du bien et de la commune, et c’est lui qui détermine le résultat.
• Ignorer la vacance. Un mois par an coûte environ 0,37 point de rendement sur une base de 4,43 %.
• Confondre prix bas et bonne affaire. Un prix bas accompagné d’un loyer bas donne un rendement ordinaire, avec en prime un risque de liquidité.
• Extrapoler une médiane communale à un bien précis. Elle situe un territoire, elle n’évalue pas un logement.

Approfondir

• Rentabilité locative : évaluer une commune avant d’investir
• Rentabilité locative : les villes analysées en détail
• Taxe foncière : comprendre le taux de votre commune
• LMNP : choisir sa commune avec les données publiques
• Communes au dynamisme immobilier le plus marqué
• Comparer deux communes avant un achat immobilier
• Signaux faibles : détection et seuils
• Évolution trimestrielle des prix immobiliers
• Score de fiscalité locale par commune
• Finances publiques locales : le guide complet
• Explorer les communes par indicateur

Questions fréquentes

Pourquoi votre loyer au mètre carré est-il si élevé ?

Parce qu’il est annuel. Une valeur de 175 pour Lille signifie 175 €/m² par an, soit 14,58 €/m² par mois. La valeur annuelle est celle qui entre dans le calcul du rendement ; la valeur mensuelle est celle qu’il faut afficher à un lecteur. Nous convertissons systématiquement dans nos tableaux et nous indiquons l’unité à chaque fois.

Quel rendement brut faut-il viser ?

Il n’y a pas de réponse unique, mais il y a des repères. La médiane nationale est de 4,43 %, la moitié des communes se situe entre 3,92 % et 4,83 %. En dessous de 3,33 % le bien est dans le premier décile, au-dessus de 5,24 % dans le dernier. Un rendement très élevé mérite d’être expliqué avant d’être poursuivi : il signale souvent un marché peu liquide ou une donnée de prix fragile.

Pourquoi ne publiez-vous pas de classement des meilleures communes pour le rendement ?

Parce que notre loyer est une estimation corrélée à 0,90 avec le prix, et que le rendement est le rapport des deux. Un tel classement trierait en grande partie les résidus de notre propre modèle, et placerait en tête les communes où l’estimation est la plus imprécise. Nous publions la distribution et les bornes de lecture, qui permettent de situer une commune sans en désigner une.

Pourquoi n’avez-vous pas de prix pour Strasbourg ou Metz ?

Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du livre foncier, un régime de publicité foncière de droit local distinct du fichier immobilier de droit commun. Leurs mutations ne figurent pas dans le fichier des demandes de valeurs foncières. Cela concerne 1 605 communes. L’absence est celle de la source, pas du marché.

Sur combien de communes vos chiffres de rendement portent-ils ?

Sur 14 947 communes, celles pour lesquelles nous disposons simultanément d’un prix DVF et d’une estimation de loyer. Nous avons un prix pour 31 013 communes sur 34 969 et une estimation de loyer pour 14 955. Les statistiques de distribution de ce guide portent sur l’intersection des deux.

Le rendement brut suffit-il à comparer deux communes ?

Non, pour deux raisons cumulatives. D’une part, l’écart de rendement brut entre communes est faible et en partie méthodologique : en dessous d’un demi-point il n’est pas interprétable. D’autre part, l’essentiel de la différence se joue sur le net, où pèsent la taxe foncière, la vacance et les charges, dont deux au moins dépendent fortement du territoire.

Vos données de taxe foncière sont-elles à jour pour 2026 ?

Non. Nos taux portent sur le millésime 2025 pour la totalité des 34 874 communes couvertes, les taux 2026 n’étant pas encore disponibles. Les avis de taxe foncière sont mis en ligne à la fin du mois d’août. Nous préférons annoncer un taux 2025 correctement daté qu’un taux 2025 présenté comme 2026.

Comment intégrer la taxe foncière au calcul ?

Retranchez son montant annuel du loyer annuel avant de diviser par le prix d’achat. Sur un bien loué 7 200 € par an avec une taxe foncière de 1 100 €, le numérateur passe de 7 200 à 6 100, soit une perte de 15 % du rendement pour ce seul poste. C’est généralement le premier facteur de divergence entre deux communes.

Références

1. Direction générale des finances publiques, demandes de valeurs foncières (DVF), data.gouv.fr
2. Service-public.fr, publicité foncière et livre foncier en Alsace-Moselle
3. Direction générale des finances publiques, taux des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
4. Service-public.fr, imposition des revenus fonciers : micro-foncier et régime réel
5. Code général des impôts, article 1518 bis, revalorisation forfaitaire des valeurs locatives cadastrales
6. Code général des impôts, article 1639 A, date limite de vote des taux par les collectivités
7. Service-public.fr, encadrement des loyers et zones tendues
8. INSEE, indice de référence des loyers (IRL), série trimestrielle
9. Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

Méthode : rendement brut calculé comme le rapport du loyer annuel estimé au mètre carré au prix médian de transaction DVF au mètre carré, sur les 14 947 communes disposant des deux valeurs. Le loyer est stocké en valeur annuelle et affiché ici en euros par mètre carré et par mois, soit la valeur stockée divisée par douze. Prix DVF disponibles pour 31 013 communes sur 34 969, estimations de loyer pour 14 955. Le loyer est une estimation, corrélée à 0,90 avec le prix au mètre carré et ne prenant que 345 valeurs distinctes : les écarts de rendement inférieurs à un demi-point ne sont pas interprétables. Taux de taxe foncière au millésime 2025. Chiffres recalculables à partir des mêmes classements précalculés.