Mon terrain est-il constructible ?
La réponse dépend de deux niveaux de règles : les seuils nationaux du Code de l'urbanisme, identiques partout en France, et le règlement local de votre commune (PLU, PLUi ou carte communale) qui peut ajouter des contraintes. Voici les deux.
Quelle autorisation selon votre projet ?
| Projet | Contexte | Formalité | Fondement |
|---|---|---|---|
| Construire une maison | Zone urbaine (U) d'un PLU/PLUi | Permis de construire | art. L421-1 du Code de l'urbanisme |
| Construire une maison | Zone à urbaniser (AU) | Permis de construire | art. R151-20 du Code de l'urbanisme |
| Construire une maison | Zone agricole (A) ou naturelle (N) | En principe non autorisé | art. R151-22 à R151-25 du Code de l'urbanisme |
| Construire une maison | Commune au RNU (sans document) | Permis de construire | art. L111-3 du Code de l'urbanisme (règle de constructibilité limitée) |
Ce que dit la loi nationale
- Zone urbaine : la construction d'une maison est en principe possible, sous réserve des règles de la zone.
- Zone à urbaniser : la constructibilité dépend de l'ouverture à l'urbanisation (1AU équipée constructible sous conditions, 2AU fermée en l'attente d'une évolution du document).
- En zone agricole (A) ou naturelle (N), les constructions nouvelles d'habitation sont en principe interdites, sauf exceptions limitées (exploitation agricole, STECAL, extensions et annexes encadrées).
- Commune au règlement national d'urbanisme : les constructions ne sont en principe autorisées que dans les parties urbanisées de la commune.
- L'avis conforme du préfet s'applique aux autorisations (art. L422-5).
Ce que le PLU de votre commune peut ajouter
Les seuils ci-dessus fixent la formalité (déclaration, permis). Le règlement de la zone où se trouve votre parcelle peut ajouter des règles de fond, notamment :
- Caractère constructible de la zone pour de l'habitat
- Emprise au sol, hauteur, retraits, stationnement et aspect selon le règlement de zone.
- Caractère ouvert (1AU) ou strict (2AU) de la zone et orientations d'aménagement (OAP).
- Exceptions précises (STECAL, extensions autorisées) selon le règlement de zone.
- La notion de « partie urbanisée » s'apprécie au cas par cas : consulter la mairie.
Le règlement applicable à votre parcelle est consultable en mairie ou sur le Géoportail de l'Urbanisme.
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⚠️ Informations générales fondées sur le Code de l'urbanisme, à jour des seuils en vigueur. Elles ne remplacent ni le règlement local applicable à votre parcelle, ni un certificat d'urbanisme. Seul le document approuvé en mairie est opposable. Cas particuliers non couverts : lotissements (cahier des charges), servitudes privées, prescriptions de l'architecte des Bâtiments de France.